住宅ローンの選び方①

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どうも、しそです。

今回は、住宅ローンの選び方①についてご紹介します。



住宅ローンとは

新築・中古を問わず、住宅(一戸建てや分譲マンション)を購入する際に、金融機関より借り入れる借金のことです。

一般的に、地方での生活に必需となる自動車までは、自力で何とか一括購入できたとしても、住宅を一括購入できるサラリーマンは殆どいません。

(富裕層である、両親や親族の援助がある方を除きます。)

地方での土地を含めた新築の場合で、少なくとも2,000万円、一般的には3,000万円前後の大金が必要です。

(地域差が大きく、都会では4,000万円以上が一般的のようです。)

そのため、世帯年収にもよりますが、30年から35年と言った長期に亘って返済を続ける必要があり、常に気の遠くなるような重責が掛かります。

(各金融機関が取り扱うフラット35については、おすすめはできません。非常に高金利で、最長35年間銀行のカモにされ続けます。)

持家と賃貸の比較にて多少紹介しましたが、一度住宅を手に入れると簡単に引っ越すことはできません。

賃貸と異なり、住宅ローン契約の際は団体信用生命保険(団信)と呼ばれる生命保険に強制加入され、契約者本人の死亡や高度障害に罹患した際に、ローンの残額が0となる利点(住宅を資産として残せる)はありますが、将来を見越した計画を家族と相談しましょう。

(三大疾病保障付やがん保障付の住宅ローンは割高のため、同額以上支給される保険を個別に契約した方が、新命保険料控除や介護医療保険料控除の恩恵を受けられるだけでなく、結果的に割安のことが多いです。)



金利の種類

変動金利と固定金利の二種類があります。

変動金利は、文字通り世の中の景気や情勢に左右されて、金利が上下します。

固定金利は、一旦契約すると短期の場合は期間の満了まで、長期の場合は全ての支払いが完了するまで金利が変わりません。

一般的には、リスクのある変動金利の方が金利が安い場合が多いですが、銀行によっては逆転していることもあります。

余談ですが、私たちの親世代が住宅を購入する場合は、長期の固定金利を組むのが世の中の常識でした。

現在では考えられないような高景気(バブル)であり、常に金利が上昇を続けていたからです。

よって、その頃のイメージのまま、両親から長期の固定金利をおすすめされる場合が非常に高いため、十分に気をつけて下さい。

返済方法の種類

元利均等払(定額型)と元金均等払(定率型)の二種類があります。

前者の場合は、常に支払額が一定であり、毎月の給与から同額の天引きがなされる。

後者の場合は、序盤に支払いが多く、毎月の給与からの天引きが一定でない。

一見、前者の方が返済計画が立てやすいように見え、つい飛びついてしまいがちです。

ですが、少しだけ冷静に考えてみてください。

返済方法の違いは、夏休みの宿題の進め方に似ています。

毎日同じペースで宿題を進めるものの、進捗が悪く最終日まで勉強している進め方。

夏休み初日からお盆前まではハイペースで宿題を進め、夏休みの終盤は残った絵日記だけを仕上げる進め方。

どちらが最適かは、言わずとも分かりますね。

ちなみに、私が住宅ローンの総支払額を計算した当時は、@ローン計算を参考にさせていただきました。

こちらに、借入金額、ボーナス併用分借入額の割合、金利、借入期間、返済方法を選択し、最後に各種諸費用をプラスするだけで、容易に計算できます。

一例として、私の借入条件(29,000,000円、30%、0.65%、30年)で計算してみますと、以下の通りです。

(前提として、各種諸費用を含まず。)

元利均等払(定額型):31,938,696円

元金均等払(定率型):31,846,966円

差額:91,730円

現在の優遇金利(基準金利からの割引)が低いため、殆ど差がなく気になりません。

ところが、住宅金融支援機構の情報を参考に、平成初期の金利である8%程度を採用して再度計算を行うと、

元利均等払(定額型):76,696,281円

元金均等払(定率型):64,041,871円

差額:12,654,410円

驚くことに、利息だけで土地が買えるほどの差が出ます。

これは極端な例ですが、それでも殆どの人は前者の元利均等払(定額型)を選択しています。

何故ならば、よく理解していないまま銀行に相談すると、一般的にこちらを選んでいる方が多いと勧められるからです。

(その方が、利息による最終的な支払いが増え、銀行が儲かるからです。)

また、元金均等払(定率型)だと、若いうちの給与が少ないから、生活が苦しくなるとの意見もあるかと思います。

ですが、そもそも支払い序盤からその程度の増額を許容できないのであれば、はっきり言って住宅ローンを組むことはおすすめできません。

むしろ、徐々に元金が減ることで、月々の支払金額も減っていく方が、心理的にもかなり楽です。

(頭金も殆ど不要で、自己資金0円からの借入でも問題がなく、無理に繰り上げ返済をする必要も全くありません。)

よって、金利の大小に関わらず、返済方法は元金均等払(定率型)を選択しましょう。

銀行によっては、元利均等払(定額型)のみの取扱となる場合がありますので、シミュレーションの際は細かな融資条件を見逃さないようにしてください。

 

以上、住宅ローンの選び方①についてご紹介しました。

住宅ローンの選び方②にて、今後もまとめていきたいと思います。

それでは、また。