土地の選び方①

どうも、しそです。

今回は、土地の選び方①についてご紹介します。



土地の形状

方形地(四角形の地面)かつ間口(道路との境界線)が広い土地が、一般的には良い土地とされます。

住宅や車庫(カーポート)の材料は、丸よりも角の方が多く、真四角に近いほど敷地を有効に活用できるためです。

しかしながら、汎用性が高い分、人気もあって価格は高いです。

現在の建築基準法では、接道義務と呼ばれ、敷地と道路が2m以上接しなければならないと定められています。

これは、主に消防車の進入等の、防災の観点から成るものです。

ただし、昔ながらの土地には、2項道路と呼ばれる4m未満の道路が接した土地が多くあります。

このような土地にある、既存の住宅を取り壊して再建築する場合には、セットバックと呼ばれる後退が必要です。

(道路の中心から、水平距離で2mは、自己所有の敷地であっても何も建てられなくなる。)

また、前面道路が4m以上の幅員があると、普段の生活にも大きく影響します。

一般的な3ナンバー乗用車は、全幅と呼ばれる横幅が1,800mm(1.8m)以下に収められていることが多いです。

この全幅にはドアミラーを含まないため、実際には1,950mm(1.95m)程度となります。

このことから、駐車の際の切り返しや、道路通行時のすれ違いを考えると、最低でも4m以上(理想は6m)あることが望ましいです。

(道路上に電柱がある場合には、更に部分的に狭くなる箇所ができます。)

よって、極端に狭い道路に面した土地の購入は、避けるべきと考えます。

その他には、極端な傾斜地の購入を避けるべきです。

傾斜地は、敷地に対して前面道路が傾いている場合や、敷地内で奥に向かって傾いている場合があります。

土が足りていない場合には客土と呼ばれる新しい土砂の搬入、土が余る場合には土砂の搬出が必要となります。

(土砂の搬出入には、100万円単位の莫大な費用が掛かります。)

これを防ぐためには、擁壁と呼ばれるコンクリート構造物を敷地内に埋めることで、土砂の搬出入の量を削減することができます。

ただし、擁壁はコンクリート構造物ですので、長期に亘って壊れないと言う保証はありません。

(最悪の場合、土砂が噴出して住宅が流れ出しますが、明確な耐用年数はありません。)

また、敷地の中央付近に擁壁を設置した場合、住宅の間取や駐車場のスペース等に影響が出ることが多いです。

(大抵、何も活用できない無駄な庭が出来てしまうことが多い。)

よって、このような敷地の購入は、避けるべきと考えます。



土地の分筆

田んぼ等の広大な敷地から、土地を新規に造成する場合があります。

その際に、広すぎる敷地を複数に分筆して販売することがあります。

この場合に、路地状敷地(旗竿地)と呼ばれる、道路から住宅にたどり着くまでの私道がある土地が、格安で販売されていることがあります。

ぱっと見、私道の部分に自動車や二輪車を停車可能で便利に思えますが、これは大きな間違いです。

自動車に関しては縦列駐車が基本となりますので、前方車両からの出動が原則となります。

(夫婦で出勤や帰宅のタイミングが異なる場合に、大きな時間ロス。二輪車がある場合も、退かす必要があります。)

生活に関しては、電気や水道の引込に関する責任分界点(財産分界点)は、民地(個人の敷地)と官地(道路)の境界線が基本となります。

よって、旗の部分が長ければ長いほど、電気であれば電圧降下、水道であれば水圧低下が発生します。

それぞれの品質が悪化するだけでなく、住宅にたどり着くまでの配線や配管の費用は、自費となります。

(配線や配管が太くなって材料代や工賃が増えるだけでなく、埋設とするために土砂の掘削や搬出入に多額の費用が掛かります。)

また、冬季に関しては、玄関から道路までの間の雪を全て除雪する必要があります。

ごく稀にありますが、この路地状敷地(旗竿地)が二つ以上並んでいる土地の場合は、更に最悪です。

道路から自宅にたどり着くまでの幅員4mの私道が、隣地の所有者と運命共同体となります。

隣地の所有者が常識的な方ならまだマシですが、偏屈な方であった場合は、敷地を跨げないよう故意に嫌がらせをされることがあります。

(長期的に考えると、初期は問題なくともいずれ所有者が変わる可能性もあります。)

将来的にも住宅のリフォーム等で、大きめの工事車両(トラック)が奥まで入る必要があります。

よって、路地状敷地(旗竿地)の購入は、避けるべきと考えます。

(安いものには、それなりの理由があります。)

 

以上、土地の選び方①についてご紹介しました。

土地の選び方②にて、引き続きまとめていきたいと思います。

それでは、また。